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行业整体利润跌幅有所收窄，经营数据有所改善。行业整体营收增速2022年以来均为负值，2023年开始转负为正。上半年共实现营业利润、净利润、归属母公司股东净利润同比分别下降11.25%，下降0.62%和下降11.07%。虽然营业利润、净利润及归属净利润同比均有所下降，但年内降幅均持续收窄，表明行业整体经营数据有所改善。

行业盈利能力探底回升，预计全年进一步修复。2023年上半年行业整体销售毛利率及销售净利率分别为17.85%和3.91%，较2022年全年结算毛利率及净利润率分别上升0.1个百分点和上升5.8个百分点，毛利率及净利润率水平出现探底回升状态，显示行业盈利最困难时期或许已经过去，后续盈利水平改善值得期待。

负债率水平走低，经营性现金流有所改善。2023年上半年行业整体负债率水平跌至多年以来的底部，总负责、带息债务及净债务均较2022年末有一定幅度的下降，行业收缩投资减少负债趋势明显。

投资建议：上半年行业整体盈利水平仍持续下行，但跌幅相比上年有所收窄。同时行业整体毛利率及净利润率水平出现探底回升状态，显示行业盈利最困难时期或许已经过去，后续盈利水平改善值得期待。年内开发商集中资源“保交付”，新开工及施工等持续走低，上半年新开工量更是跌至2009年同期的水平；存货上也由于新增货量减少而带来持续去库的状态。开发商收缩投资及开工，融资方面也更为谨慎，导致行业整体负债率水平走低。

我们认为，从行业2023年中报业绩情况可看出，行业盈利底部或已出现，后续随着楼市优化政策持续叠加，带动购房者信心重拾，销售将会在四季度有所发力。同时前期高价拿地项目逐步消化，后续行业毛利率及净利润率水平将会持续探底回升，带动业绩走好。行业在经历大规模的洗牌及出清后，将逐步走出周期底部，进入新的发展周期，这将有利于行业整体估值的修复。同时剩下之优秀房企更能抓住机遇提升市占率及提升业绩，享受估值重估机会。建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业。包括保利发展（600048）、华发股份（600325）、滨江集团（002244）、万科A（000002）、招商蛇口（001979）等。

风险提示：房地产优化政策出台低于预期，“房住不炒”持续提及，地方政府救市政策落实及成效不足。楼市销售持续低迷，销售数据不理想，开发商对后市较悲观，开发投资持续走低。房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，暴雷现象持续出现。经济增速持续回落，失业率及降薪情况攀升，带来购房需求及信心不足。

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