图源:视觉中国
特约作者 | 胡世鑫
(资料图片仅供参考)
编辑 | 陈弗也
出品 | 棱镜·腾讯小满工作室
梦洁(化名)没料到,三年前,老家一套房子卖出去能稳赚不赔,但此后,这套二手房降价十几万都无人问津。
2017年初,刚结婚的梦洁在老家襄阳购置了一套两居室。彼时,夫妻二人在深圳打拼,房子一直闲置着;2020年后,受疫情影响,武汉很多新楼盘在打折销售,梦洁想在这里换套更大的,便入手了一套三居室。
同时还两个房贷,压力不小,梦洁很快联系了中介公司,希望把襄阳的房子卖出去。“他们给的指导价是68万,当时如果以这个价格卖了,能小赚一笔。”
在房子挂出去的第二天,就有人看上了。如此快的节奏让她心中不安,“是不是卖便宜了?”梦洁中止了这次交易,决定年后调高价格重新挂出,但是,这个决定让她后悔至今。
近年来,二手房市场挂牌量与日俱增,楼市早已步入买方市场。据中指研究院最新数据,多数城市楼市降温态势明显,市场需求疲软。今年7月,二手房价格持续下行,在百城价格指数中,有96个城市二手房价格环比下跌,同比下跌城市数量增至了88个。
过去一段时间,从中央到地方,各级部门、多个城市相继出台稳定楼市的消费政策。
7月下旬,住房和城乡建设部就召开了一场备受关注的座谈会,倪虹部长在会上表示,将大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
“此举动一方面有利于降低购房者的置业成本,提振房地产的市场信心;另一方面预计对二手房市场的相关交易限制也会慢慢解绑。”知名经济学家宋清辉向作者分析。
不过,一位房产经纪人则感叹道,市场暂时还没有受到影响,政策没有落地,大家仍在观望。
放弃卖房后,租金涨了15%
南北通透,小区环境优美,周边配套齐全……程楠(化名)在向中介和看房人介绍房子时,常会使用这些话术。
她在北京通州区有一套房子,两年来,一直都尝试将其卖掉,但看的人多,真正想买的却很少。程楠告诉作者,这两年至少有五十人来看过房,只有一次,价格都谈得合适,但要和对方签合同时才发现对方的购买资质并不够。
为了尽快将房子卖掉,中介曾多次建议她下调价格,但程楠并不想贱卖,这一度都让中介有了放弃帮她卖房的想法了。无奈之下,她把价格降了几万。然而,看房者出价一个比一个低,这让她的心里很不是滋味。
“按照他们的出价卖出去,真是亏惨了。”她和看房者都在观望行情、心理博弈。
兜兜转转两年,房子总是因为价格谈不拢而没能出售。如今的程楠,干脆放弃了出售的想法,她预感下半年北京楼市很难有好转,她就把房子重新装修后,租了出去。而之前,为了尽快将房子卖掉,她特意腾空了房子,没有再租。
令程楠意外的是,租金竟然比去年上涨了至少15%。房子出租后,或许可以抵消房价下跌带来的损失。
两年多与中介、看房者的斗智斗勇,也让程楠有了自己的判断,她认为,只要政策上有利好消息,房主态度强硬一些,房价就会上涨。
上述房产经纪人向作者分析,买卖双方都对未来的楼市有预期,但预期可能恰恰相反:买房者在预期会涨的时候,才会买;而卖房者如果预期会降,可能就不卖了。“市场变化谁都不能完全预料,市场消息也只能是参考。”
宋清辉告诉作者:“相较于新房市场,目前二手房市场价格体系有些混乱,市场整体供大于求的现象突出。随着市场预期下滑,购房者观望情绪会进一步蔓延,增加了二手房市场成交难度。与此同时,许多房主对未来市场的预期亦较为悲观,有的就选择停售转租。”
在漫长的卖房过程中,梦洁也被现实磨平了棱角。有位买主出价55万,这与她的心理价位有不小差距,但在中介的多次劝导之后,梦洁狠心同意了。
临近签合同的日期,中介突然来了句“买主希望能再降五千”,这一刻,压抑在她心中的怒火终于藏不住了,她直接挂断了中介电话,并拉黑了中介的微信。最终,中介和买主选择了退让,两个小时后,中介再次致电,不再要求降价。
房主不肯降价卖,中介雇人来砍价
刚做中介不满1年,小兰(化名)接触了不少深圳二手房主。
据她介绍,目前,深圳二手房市场行情属于“有楼无市”,很多房主不愿意低于政府指导价把房子卖出去,不断给房主做思想工作就成为她的日常工作。“我得让他们知道现在的二手房市场,房子不降价是卖不掉的,特别是一些没满五年的房子。”
小兰负责的一个小区,有不少72平米左右的复式户型,指导价在310万左右,但这里的房主多把售卖价格挂到了350至400万。
“这时候你和他们讲,根据现在的行情,只有300万以下甚至更低的价格才可能卖掉,他们是完全不能接受的,还会不信任你。”小兰无奈地告诉作者。
由于经验不足,小兰常向资深的中介请教售房经验,其中有一招让她印象最深刻——请“群演”来帮忙砍价。
据小兰介绍,为了让房主认清二手房的市场行情,一些中介会雇“群演”伪装成客户实地去看房,并且直接面对面跟房主砍价。中介则会按小时给“群演”支付出场费,一些专业“群演”会帮中介出席不同的谈判场合,谈到很晚时,中介还要支付一定的“加班费”。
“毕竟房主不信任我们,前来砍价的‘买主’总会信任吧,顺便可以再去试探他们的心理底价。”小兰向作者表示。
就在几年前,楼市火爆的时候,也曾有不少“群演”、“托儿”,但这些人营造出的却是一种楼盘热销的场景,目的是推高房价。
一位二手房经纪人向作者分析,现在是买方市场,在交易过程中,卖家相对被动,尤其是当中介看到卖家急着出手时,就会给卖家制造焦虑,令其接受降价,以迅速促成交易。而在之前卖方市场时,中介往往会给买主制造涨价的焦虑,让他们尽快“上车”。
宇宁(化名)就深深地感受到了这种焦虑,她虽然不知道是否遇到过“群演”,但笃定自己被中介给PUA了。
她要将北京枣庄地铁站附近的一套60平米的小居室给卖掉,挂牌价不到300万,在敲定价格的那天,夫妻俩和中介一直谈到晚上八点多,还在孕期的宇宁不想继续拉扯了,就表示可以接受5万元的降价。
她把这个心理价位坦白地告诉了中介,希望能够痛快结束这场交易。
然而,这个坦白的透底,让买家掌握了主动权,中介说,买家要下调15万。很快,另一位中介也开始登场了,两位中介像是唱起了双簧,一直在帮着买家压价格。
“一个中介开始说市场行情很糟糕,另一个中介就紧接着说,他前段时间卖出去的同类房型,价格更低,好像我们降这么多能卖出去还要感谢他们。”宇宁向作者感叹。
中介的这一套说法最终奏效了,他们夫妻二人开始发了慌,担心如果不卖,可能价格会更低,而他们也正好急需一笔钱。此前,他们已经支付了另一套新房100万的定金,盼望着能把这套二手房卖出去,“资金回笼”后去交那套房的尾款。
最终,在宇宁再次退让5万元后,双方完成了交易。
回想起当时的博弈,宇宁感觉自己吃了亏,交易过程中,中介完全偏向了买方,如果俩人的态度强硬一些,或许就不用再退让那5万块了。
房价止跌的三大因素
“说实话,能砍价的客户,说明还是愿意买的。”易居研究院研究总监严跃进向作者感叹,“现在二手房挂牌的比较多,但是想买的人不多。”
笔者近日走访了广州几家房产中介门店,不少门店都比较安静,鲜有前来咨询的购房者,而在以往,这些门店经常会组织员工去“扫街”,在大街上推销楼盘。一位连锁品牌中介机构的店长向作者介绍,今年7月,他的门店只做成了两笔交易。
小兰也向作者表示,自己所在门店同样惨淡,店长就要求他们每天主动去拜访意向强烈的房主,劝导他们降价。
据中指研究院数据,今年上半年,二手房市场的活跃度要好于新房。一季度,受入学需求集中释放、“带押过户”、一年内换房退个税等多个有利因素带动,二手房市场成交规模恢复好于新房。不过,二季度,由于前期积压需求基本释放完毕,市场持续修复动能不足,二手房市场活跃度有所回落。
严跃进向作者表示,7月下旬住建部的那场座谈会,对楼市透露了一个重要信号——住建部出手了,此前都是央行在推动。
在严跃进看来,此次住建部提及刺激购房市场的三项政策,涉及降首付和降房贷利率、换房减免税费、取消认房又认贷政策,涉及金融财税等领域,有助于引导各地在此类领域持续放宽政策,尤其是“认房不用认贷”的政策,对于一线城市影响很大。
严跃进向作者表示,激活二手房具有重要意义,二手房交易是新房市场的重要支撑,但如果二手房出现滞销,对新房的去库存也会有影响。
一位有9年二手房销售经历的中介注意到了一个变化,他感觉,最近一段时间,业主的态度开始变得强硬起来,不再愿意继续降价,他们或许是嗅到了政策的味道。
不过,宋清辉向作者表示,不论是一线城市还是二三线城市,二手房价下跌都不可能是一个短期的过程,这个过程究竟持续多久,取决于政策、市场以及购房者收入的预期,只有这三大预期发生了质的改变,二手房价下跌的趋势才有望得以缓解。
“对于刚需购房者,不用过于考虑二手房的入手时机,只要地段较好、交通便利的区域,都可以及时考虑。当前,房地产市场信心还未完全恢复,大多数卖家又愿意‘以价促售’,此时或许就是入手二手房的好时机。”宋清辉说。
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